Saat Opini Menentukan Harga

Beberapa waktu lalu sebuah media cetak nasional membahas tentang fenomena pembentukan harga pada industri properti. Disebutkan bahwa ada potensi peningkatan daya beli masyarakat khususnya dalam berinvestasi di bidang properti. Artikel tersebut mencontohkan bagaimana konsumen rela ‘membeli’ nomor antrian senilai jutaan rupiah demi memiliki rumah idamannya.

Dengan jumlah penawaran yang terbatas, niscaya konsumen yang belum beruntung akan menunggu pasar sekunder dari aset tersebut. Alhasil banyaknya permintaan yang diiringi dengan jumlah penawaran terbatas akan mengakibatkan kenaikan harga secara simultan.

Selanjutnya semakin tinggi kenaikan harga, maka makin besar pula permintaan pasar sehingga jika tidak dikelola dengan baik, maka potensi bubble ekonomi dapat meningkat. Bagaimana kita mencermati kondisi ini?

Dalam perspektif keuangan dan manajerial, penentuan harga jual sering dipandang sebagai kondisi equilibrium (baca: keseimbangan) antara permintaan dengan penawaran sehingga jika terjadi pergeseran salah satu sisi (permintaan atau penawaran) maka pasar akan menentukan kondisi equilibrium yang baru. Inilah yang membuat harga suatu asset sangat berfluktuatif, kadang naik – kadang pula turun.

Kini saya ingin mengajak anda untuk memahami faktor-faktor pemicu permintaan di pasar. Dalam kondisi ekonomi seperti saat ini, salah satu faktor yang memegang peran strategis dalam membentuk pola permintaan di pasar adalah ‘opini’. Artinya jika opini positif berhasil terbentuk, maka pasar akan merespon positif atas aset dengan melakukan aktivitas pembelian. Sebaliknya jika opini yang terbentuk bernada negatif, maka secara otomatis pasar akan meninggalkan produk/jasa tersebut.

Kini coba perhatikan mengapa rumah yang lokasinya di depan taman pemakaman, atau yang lokasinya ‘tusuk sate’ mempunyai nilai jual tidak setinggi jika lokasi rumah berada di jalan raya akses kompleks perumahan.

Opini tersebut terbentuk tidak lain karena faktor kepercayaan yang dianut oleh sebagian besar calon pembeli. Mengingat bagi sebagian orang, memiliki rumah dengan lokasi ‘tusuk sate’ atau di depan taman pemakaman berpotensi mengurangi keberuntungannya.

Meski demikian, apakah ini berarti bahwa rumah dengan lokasi tersebut tidak akan laku? Jawabannya juga tidak. Masih ada bagian konsumen yang tidak memiliki kepercayaan tersebut. Kaum inilah yang menjadi obyek bagi para pemasar properti.

Di lain sisi, nama besar developer serta ragam fasilitas yang ditawarkan juga turut menciptakan opini positif. Semakin terkenal dan beragam fasilitas yang terdapat di lingkungan perumahan maka makin bagus juga opini yang berkembang.

Menggunakan opini sebagai faktor pembentuk harga memang bukanlah hal yang negatif, namun perlu dicermati secara bijaksana. Artinya, konsumen harus tetap memutuskan pembelian secara rasional. Pandangan ini muncul disebabkan karena adanya potensi ‘over expectation’ yang memicu ‘over pricing’ atas sebuah aset sehingga jika ini terjadi maka pembeli terakhir-lah yang menanggung kerugian, sedangkan konsumen perdana yang menikmati keuntungan besar dari opini yang terbentuk.

Jika demikian adanya maka tugas utama konsumen sebelum memutuskan untuk membeli sebuah produk adalah menentukan nilai wajar (baca: fair value) aset. Jika harga yang terbentuk sudah di atas nilai wajarnya maka signal beli telah hilang karena asset telah mengalami over pricing.Jika konsumen masih nekat membeli pada kondisi tersebut maka ia membeli di atas nilai wajarnya.

Sebaliknya jika harga yang terbentuk masih di bawah nilai wajarnya maka di situlah terdapat signal beli. Bila konsumen berhasil menyelesaikan transaksi di titik ini maka ia dapat memperoleh potensi keuntungan yang signifikan dari kenaikan harga di masa depan. Semoga dengan pola tersebut konsumen dapat terselamatkan dari kerugian serta menghambat potensi bubble dalam perekonomian nasional.

Selamat berefleksi, sukses senantiasa menyertai Anda!

*Tulisan ini dimuat di harian Kontan, [Juni 2012].

Aries Heru PAries Heru Prasetyo. Ketua Program Sarjana PPM School of Management
AHP@ppm-manajemen.ac.id

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s