Mewaspadai Sinyal Bubble

investasi-properti Bagi sebagian orang, menilik harga wajar sektor properti di sejumlah wilayah tanah air kini tak semudah yang dibayangkan. Opini publik akan masa depan suatu wilayah turut menentukan harga pasar.

Alhasil, konsumen sektor ini terbagi dalam dua kelompok: kelas ‘kakap’ dan kelas ‘pendatang baru.’ Meski stigma krisis masih mewarnai perekonomian sejak pertengahan 2013, namun jumlah kedua kelompok tersebut meningkat drastis.

Kelompok investor besar cenderung memegang kendali sebagai ‘pembabat alas.’ Wilayah-wilayah yang dulunya tak terlalu ‘dilirik’ kini berubah menjadi primadona setelah kelompok pertama membuka akses infrastruktur.

Alhasil pola itu berhasil menarik perhatian kelompok kedua. Alih-alih ingin mengeruk keuntungan lebih, kelompok ini malah cenderung mengikuti jejak seniornya dalam berinvestasi. Di sinilah realitas kenaikan harga mulai tercipta.

Berinvestasi di sektor properti memang tak akan pernah ada habisnya. Harga tanah yang selalu meningkat merupakan salah satu indikator kuat yang melandasi keputusan investasi. Faktor berikutnya adalah kualitas rumah dan infrastruktur pendukungnya. Semakin kokoh kualitas yang diberikan secara otomatis permintaan akan produk ini akan meningkat tajam. Dengan demikian kekuatan tawar menawar para pengembang menjadi sangat besar.

Umumnya, konsumen hanya mampu berposisi sebagai price taker. Tuntutan untuk memenuhi kebutuhan ‘papan’ membuatnya membeli meski harga properti melambung tinggi. Meski tampak wajar, namun satu hal yang perlu dicermati kini adalah kewajaran nilai properti. Rumusan baku investasi rumah dari sisi tangible kini mulai digantikan oleh dimensi intangible.

Sebut saja, faktor ekspektasi akan perkembangan suatu daerah. Tidak hanya pengembang, pemerintah, para agen penjual hingga masyarakat penghuni maupun sekitar kompleks mempunyai kepentingan yang sama. Mereka ingin wilayahnya segera berkembang sehingga harga meningkat.

Namun umumnya keinginan itu tidak disertai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk menciptakan percepatan pengembangan wilayah. Tengoklah kini upaya saling lempar tanggung jawab untuk urusan perbaikan akses dari dan menuju wilayah pemukiman.

Di lain sisi, pemerintah mulai terlihat waspada terhadap fenomena ini. Keputusan Bank Indonesia untuk menaikkan suku bunga acuan diharapkan mampu menyadarkan masyarakat agar lebih bijak dalam mengelola keuangannya.

Perbankan pun kini lebih teliti dan selektif, tidak hanya saat mengucurkan kredit kepemilikan rumah, tetapi juga ketika menilai harga wajar dari properti yang hendak didanai. Namun, hal tersebut kurang efektif dijalankan pada kefompok tertentu, khususnya segmen kelas atas (kelompok investor besar) dan menengah. Kalangan empunya ‘duit ‘ini terlihat tetap konsisten melakukan investasi di properti. Harga tinggi kini bahkan bukan halangan bagi mereka untuk berinvestasi.

Kondisi ini sepertinya bukanlah contoh yang ideal bagi kelompok investor kecil. Bahkan merekalah yang kini menjadi harapan satu-satunya agar harga properti di Indonesia tetap berada pada kisaran wajar. Tanpa fungsi kontrol ini, niscaya kenaikan harga-harga properti dapat lebih tinggi dari nilai wajar.

Mewaspadai bubble property dewasa ini telah menjadi sebuah keharusan. Berkaca pada pemicu krisis keuangan di Amerika Serikat di medio 2008 lalu, aktivitas ‘factoring’, khususnya dalam pendanaan investasi properti, perlu dicermati secara bijaksana. Sebab efek sistemik yang ditimbulkan cukup besar. Era ekonomi global memang membuka akses luas pada pendanaan. Namun, pola ini juga mampu menyebarkan permasalahan dari satu negara ke negara lain.

Ke depan, peluang investasi properti yang tersedia bagi masyarakat tak lagi bersifat nasional melainkan juga regional (ASEAN). Keterbukaan akses ekonomi akan meningkatkan mobilitas penduduk (termasuk investor) antar negara-negara Asia Tenggara.

Bila kita tidak berhasil menjaga kewajaran nilai properti, niscaya masuknya investasi asing malah menambah kompleksitas permasalahan. Harga-harga akan semakin melambung tinggi. Celakanya adalah ketika daya beli masyarakat melemah, kenaikan itu hanya akan menguntungkan investor asing. Semoga hal ini tidak akan pernah terjadi.

*Tulisan dimuat di harian Kontan, 15 Januari 2014. H. 16.

Aries Heru PAries Heru Prasetyo.
Ketua Program Sarjana PPM School of Management
AHP@ppm-manajemen.ac.id

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s